Una ADU (unidad de vivienda accesoria) es una segunda vivienda independiente en su propiedad, y en Los Ángeles cuesta típicamente entre $120,000 y $150,000 para una conversión de garaje o entre $150,000 y $400,000 para una construcción nueva independiente. California permite ADUs independientes de hasta 1,200 pies cuadrados, y las unidades de 750 pies cuadrados o menos están exentas de tarifas de impacto. Aquí está la guía completa de las ADU en Los Ángeles.
Entonces, ¿has oído hablar de las ADU en Los Ángeles? Tal vez una amiga estaba hablando de su ‘piso de la abuela’ o ‘casita’, viste a tu vecino recientemente hacer una conversión de garaje, o tal vez escuchaste a tus compañeros de trabajo hablar sobre su última oportunidad de inversión.
Bueno, gracias a algunas regulaciones actualizadas en California, muchos propietarios ahora pueden crear legalmente una ADU Los Ángeles: unidades de vivienda accesorias en su propiedad.
Aquí en GreatBuildz, un servicio gratuito que conecta a los propietarios de viviendas en Los Ángeles, el condado de Orange, Ventura y San Diego con contratistas generales confiables, recibimos consultas todos los días sobre los proyectos de ADU: estos son algunos puntos clave que debe saber.
El término ADU, también conocido como Unidad de Vivienda Accesoria o Unidad de Vivienda Adicional, se define como una unidad de vivienda secundaria con instalaciones de vida independiente, en un lote residencial además de la casa principal.
Recientemente, tanto en California como en Los Ángeles, estas “unidades de vivienda” han recibido mucha atención, ya que tanto la ciudad como el estado han relajado drásticamente las restricciones y reglas en torno a la construcción de ADU. Esto ha creado un auge de interés por parte de los propietarios de viviendas en torno a la construcción de este tipo de unidades ADU en su patio trasero o la conversión de su garaje en un espacio habitable.
Puntos Clave
Los cambios recientes en las regulaciones de California, particularmente en Los Ángeles, han facilitado significativamente el proceso para que los propietarios construyan legalmente Unidades de Vivienda Accesorias (ADU) en sus propiedades.
Las pautas actualizadas de ADU de Los Ángeles incluyen modificaciones notables a los requisitos de estacionamiento, una expansión del tamaño máximo permitido a 1,200 pies cuadrados y una gama más diversa de tipos de ADU permitidos, alentando a los propietarios a explorar nuevas posibilidades.
Los propietarios de viviendas se sienten atraídos por la construcción de ADU debido a las regulaciones simplificadas y la flexibilidad que ofrecen las ADU, que sirven para diversos propósitos, como oficinas, casas de huéspedes, estudios, cuevas o unidades de alquiler para obtener ingresos adicionales.
Las opciones de ADU incluyen la construcción de nuevas unidades en el patio trasero o la conversión de garajes existentes. Si bien las conversiones de garaje son rentables, las nuevas ADU se pueden conectar o desmontar, de uno o dos pisos, lo que brinda a los propietarios opciones versátiles.
Las ordenanzas de ADU de Los Ángeles permiten ADU en la mayoría de los lotes con zonificación residencial, independientemente del tamaño, y se extienden a propiedades multifamiliares, lo que ofrece el potencial de múltiples ADU en una sola propiedad.
El costo de las ADU varía, y las conversiones de garajes suelen oscilar entre $100,000 y $120,000 y las nuevas construcciones entre $180,000 y $400,000. Los propietarios de viviendas están explorando las ADU prefabricadas, teniendo en cuenta los costos y beneficios asociados.
Las opciones de financiamiento para las ADU incluyen ahorros personales, líneas de crédito con garantía hipotecaria, préstamos para la construcción o préstamos para renovación de varias instituciones financieras. La elección depende de las necesidades y circunstancias individuales.
La selección de un contratista calificado es esencial para el éxito de un proyecto de ADU. Se aconseja a los propietarios de viviendas que elijan contratistas generales con licencia y experiencia en proyectos de ADU, teniendo en cuenta factores como las licencias, el seguro, las referencias y las reseñas en línea.
Lo que necesita saber sobre las ADU de Los Ángeles: Hay una nueva ley en la ciudad
Analicemos brevemente las pautas que han cambiado recientemente para hacer que las unidades de vivienda accesorias sean mucho más viables para muchos propietarios. Como un método para ayudar a mitigar la crisis de vivienda, el estado, junto con muchas ciudades de California, ha aliviado muchas restricciones anteriores para la construcción de estas estructuras.
Para simplificar este artículo, discutiré las pautas específicas de la ordenanza ADU de Los Ángeles, así que tenga en cuenta que es probable que otras ciudades locales tengan su propio conjunto de reglas. Si desea leer sobre las regulaciones de ADU en otras áreas, consulte mis artículos sobre:
- Estacionamiento: probablemente el cambio más drástico ha sido en el requisito de estacionamiento. Mientras que anteriormente la ciudad requería estacionamiento cubierto fuera de la calle (garaje, cochera) tanto para la casa existente como para cualquier nueva estructura habitable propuesta, la directriz ahora permite que el estacionamiento de la casa principal esté descubierto (es decir, el camino de entrada) y CERO estacionamiento para la unidad ADU adicional, siempre que esté cerca del transporte público.
- Aumento en el tamaño máximo permitido: en muchos casos, se permite construir hasta 1,200 pies cuadrados de ADU, y el tamaño máximo mínimo que todas las ciudades deben permitir en todos los casos es de 800 pies cuadrados.
- Se permite una mayor variedad de tipos de ADU: esto incluye conversiones de garaje, ADU independientes, ADU conectadas, ADU separadas y, en algunos casos, ADU de dos pisos.
- Se están eximiendo algunas tarifas de impacto para alentar a los propietarios de viviendas a construir: para obtener más información, lea este importante memorándum del Departamento de Construcción y Seguridad de Los Ángeles sobre las ADU
También es importante tener en cuenta que las ADU no requieren ninguna aprobación “discrecional”, lo que significa que no necesita aprobaciones del departamento de planificación de la ciudad, vecinos, juntas de planificación, etcétera, siempre que cumpla con las pautas establecidas.
Por lo tanto, obtener el derecho a construir una unidad de vivienda accesoria en Los Ángeles es solo cuestión de presentar los planos al departamento de construcción y pasar por el proceso de verificación de planos para obtener un permiso ADU.
Asegúrese de investigar la ordenanza de ADU de la ciudad de Los Ángeles para obtener más información sobre los requisitos y regulaciones para construir una ADU.
¿Por qué construir una ADU en su propiedad?
Muchos propietarios están entusiasmados con las restricciones simplificadas y ahora están explorando la construcción de una unidad de vivienda accesoria en su propiedad, pero ¿por qué? Yo diría que todo se reduce a dos cosas: su nueva capacidad para agregar espacio habitable a su propiedad de manera simplificada, junto con la tremenda variedad de usos potenciales para una ADU.
Agregar pies cuadrados a una casa existente en el pasado significaba construir una “adición” o un segundo piso, lo cual era un dolor de cabeza. No solo era a menudo muy costoso, consumía mucho tiempo y, por lo general, requería cambios considerables en el diseño existente de la casa, sino que también significaba vivir la incomodidad de la construcción en su hogar.
Una unidad de vivienda accesoria alivia muchos de estos problemas y permite una tonelada de flexibilidad en los usos. La gente los está construyendo para usarlos como espacio adicional (una oficina o casa de huéspedes), un estudio de música o yoga, una cueva o un cobertizo, o un hogar para sus padres jubilados o hijos adultos. Una encuesta reciente encontró que el 61% de las ADU están construidas para viviendas multigeneracionales.
Más allá de estos usos “típicos”, también es una oportunidad para que el propietario lo utilice como unidad de alquiler para obtener ingresos adicionales. He escuchado de varios propietarios que pronto se jubilarán que planean construir una ADU en Los Ángeles para poder mudarse a ella (ya que no necesitan tanto espacio) y alquilar su casa principal como fuente de ingresos para la jubilación. Eso es bastante ingenioso.
¿Qué tipo de ADUs existen?
Las dos opciones principales son construir una nueva unidad ADU en el patio trasero o convertir un garaje existente en una ADU. La conversión de un garaje es la opción más rentable porque la estructura básica ya existe. La desventaja es la limitación en el tamaño: la mayoría de los garajes para 2 autos tienen solo 300-400 pies cuadrados.
Esto sigue siendo suficiente espacio para un “estudio” o una pequeña unidad de un dormitorio, con una cocina y un baño. Alternativamente, puede construir una adición a su garaje y convertir todo el espacio en una ADU, que es una forma rentable de crear una ADU más grande con 600-800 pies cuadrados y 2 dormitorios.
Sin embargo, una nueva ADU puede tomar muchas formas.
Se puede adjuntar a una casa existente, adjuntar a un garaje en la parte trasera del lote o separarse por completo.
Por lo general, puede ser de uno o dos pisos, con una altura máxima de 16 ‘o 25’ (dependiendo de la ubicación).
Debe estar en el patio trasero o en el área del patio lateral y no frente a la casa existente. Una nueva unidad accesoria independiente está limitada a 1,200 pies cuadrados, mientras que una adición adjunta a una casa existente está limitada a 1,200 pies cuadrados o al 50% del tamaño de la casa existente, lo que sea menor.
Una ADU de 400-600 pies cuadrados es ideal para un plano de planta de una habitación y una estructura de 600-1,200 pies cuadrados es suficiente para tener uno o dos pisos, con hasta tres habitaciones y varios baños.
Nota: Un garaje existente que está frente a la casa también se puede convertir en una ADU. O un garaje adjunto existente se puede convertir en una ADU Junior.
¿Qué es un JADU (Junior ADU)?
Una Unidad de Vivienda Accesoria Junior (JADU) es un tipo de unidad de vivienda secundaria más pequeña que generalmente se crea dentro de las paredes de una casa unifamiliar existente o dentro del garaje adjunto. Un JADU está limitado a un tamaño máximo de 500 pies cuadrados. A menudo se crea convirtiendo una parte de la casa existente, como un garaje adjunto o una habitación sin usar.
Un JADU debe tener una cocina eficiente, que incluya una instalación de cocción con electrodomésticos, un mostrador de preparación de alimentos y un gabinete de almacenamiento
Debe tener una entrada separada de la sala de estar principal para proporcionar privacidad e independencia al ocupante. Un JADU puede compartir un baño con la casa principal o tener su propio baño separado. Un JADU viene con un requisito de ocupación: el dueño de la propiedad debe vivir en la casa principal o en el JADU como su residencia principal.
De acuerdo con las regulaciones de ADU en California, casi cualquier propiedad unifamiliar puede construir tanto una ADU como una JADU si así lo desean.
¿Quién puede construir una ADU?
La ordenanza de ADU de la ciudad de Los Ángeles ha permitido ADU en la mayoría de los lotes zonificados residencialmente, independientemente de su tamaño, siempre que la estructura cumpla con las restricciones básicas y ya haya una casa existente en la propiedad (con solo excepciones menores), lo que significa que la mayoría de los propietarios de Los Ángeles tienen la oportunidad de agregar una ADU en su propiedad.
Con respecto al estacionamiento, una ADU está exenta de cualquier requisito de estacionamiento siempre que la propiedad esté a menos de media milla de un transporte público (parada de autobús, etcétera).
Las ADU de Los Ángeles también están permitidas en propiedades multifamiliares como dúplex, tríplex, cuádruples y edificios de apartamentos. Estas propiedades generalmente tienen diferentes pautas para la construcción de ADU, pero también tienen el potencial de construir varias ADU en una sola propiedad.
Si se convierte un garaje existente en una ADU, se deben mantener dos lugares para la residencia existente, pero pueden ser lugares descubiertos en un camino de entrada, que pueden estar uno al lado del otro o incluso en tándem. Una nueva unidad de vivienda accesoria debe estar al menos a 10 pies de distancia de la casa y el garaje existentes o debe estar unida a cualquiera de ellos.
Además, una unidad nueva debe estar al menos a 4 pies de las líneas de propiedad traseras y laterales. Sin embargo, la conversión de un garaje en un espacio habitable NO necesita cumplir con estos requisitos de retroceso.
¿Cuánto cuesta una ADU en Los Ángeles?
El costo unitario de una vivienda accesoria variará mucho según las opciones y el tamaño que elija. Como se discutió, la opción más rentable es convertir un garaje existente en una conversión de garaje ADU.
Dado que los componentes principales ya existen, la construcción implica elementos como la construcción de la cuarta pared (donde actualmente se encuentra la puerta del garaje), la adición de los componentes interiores como paredes interiores, una cocina, baño, piso, etcétera; agregando ventanas y puertas, plomería, electricidad, HVAC, aislamiento y una nueva línea de alcantarillado que probablemente se conectará al lateral de alcantarillado en el frente de la casa principal.
El costo de una conversión de garaje ADU generalmente puede oscilar entre $ 100,000 y $ 125,000, según los requisitos del propietario. Los costos para construir una nueva unidad de vivienda accesoria en Los Ángeles también pueden variar considerablemente según el tamaño, el número de pisos, la ubicación, el acceso, etcétera, pero generalmente oscilarán entre $ 180,000 y $ 400,000.
Una regla general segura es asumir entre $300 y $450 por pie cuadrado: cuanto mayor sea el espacio, menor será el costo por pie cuadrado. Si está considerando “construir” una ADU de 2 pisos, los costos también aumentarán considerablemente. Tenga en cuenta que el costo de ADU en Los Ángeles también puede variar mucho según la calidad y el estilo de los materiales que planea usar.
El costo de la ADU se verá afectado tanto por los materiales interiores (pisos, gabinetes de cocina, azulejos, iluminación, etcétera) como por los materiales exteriores como techos, estuco / revestimiento, paisaje duro y paisaje. Finalmente, los costos de ADU se ven afectados por cosas como el costo del permiso de ADU, los requisitos o tarifas de la ciudad y la proximidad a los servicios públicos de su propiedad.
¿Cuánto cuesta una ADU prefabricada?
Las ADU prefabricadas o modulares están recibiendo mucha atención recientemente. Estas casas se construyen principalmente en una fábrica, se envían a su ubicación y se ensamblan en el lugar. Han aparecido bastantes empresas nuevas que fabrican estas ADU prefabricadas, que a menudo vienen en varios planos y opciones de diseño. Algunos son de gama ultra alta y caros, mientras que otros están destinados a ser de nivel de entrada.
Las ADU prefabricadas tienen algunas ventajas y algunas desventajas en comparación con las ADU tradicionales construidas in situ por contratistas generales. En términos de costo, inicialmente pueden parecer más baratas que las ADU construidas tradicionalmente, pero es realmente importante que los consumidores incluyan TODOS los costos (no solo la unidad), como impuestos, envío, grúa, ensamblaje, instalación, permisos, conexiones de servicios públicos y cimientos.
¿Cómo pago una ADU?
Los propietarios de viviendas tienen múltiples formas de financiar su proyecto de unidades de vivienda accesorias. Obviamente, pueden pagarlo con sus propios ahorros. O pueden financiar esta construcción mediante la obtención de una línea de crédito con garantía hipotecaria, la obtención de un préstamo para la construcción o el uso de un préstamo para la renovación de la vivienda, que suele ser un proceso muy rápido, pero viene con una tasa de interés más alta, de una empresa como Lightstream o SoFi.
También hay un interesante programa de préstamos para la renovación de una empresa llamada RenoFi, que basará el importe de su préstamo en el valor “posterior a la construcción” de su propiedad, lo que le permitirá pedir prestado más de lo que tradicionalmente está disponible.
Ahora hay bastantes opciones de financiamiento para las ADU, por lo que solo depende de sus necesidades. Este blog de financiamiento de ADU proporciona los detalles sobre muchas de las principales opciones para el financiamiento de ADU.
Proceso y Tiempo
¿Cuánto tiempo se tarda en construir una ADU?
Como puede imaginar, el momento es diferente para la conversión de un garaje ADU en comparación con un proyecto de nueva construcción. Para una conversión de garaje ADU, puede esperar que todo el proceso tome de 5 a 6 meses, lo que incluye el tiempo para diseñar los planos arquitectónicos, esperar a que la ciudad realice la verificación del plan y, finalmente, el proceso de construcción, que tomará alrededor de 2 a 3 meses.
Una nueva unidad de vivienda accesoria llevará más tiempo para la revisión del plano de la ciudad y requerirá un proceso de construcción más largo, por lo que puede esperar que todo el proceso dure de 6 a 9 meses, con una fase de construcción de 3 a 6 meses.
Si ya tiene una ADU o una conversión de garaje “no permitida”, actualmente es un buen momento para obtener los permisos de ADU apropiados y completar la construcción para que esta estructura cumpla con el código y se legalice. Una vez que complete este trabajo, la ciudad le emitirá un Certificado de Ocupación para su ADU, lo que hará que el espacio sea legal para alquilar y agregará valor a su propiedad en el momento de la venta.
El proceso será similar al anterior, pero probablemente tendrás que realizar mucha menos construcción para legalizar tu ADU o conversión de garaje, por lo que el tiempo será más corto. Echa un vistazo a nuestro blog completo sobre la legalización de una conversión de garaje o ADU.
¿Cuál es el proceso de construcción de una ADU?
El proceso generalmente comienza cuando el propietario se reúne con uno o más contratistas experimentados, quienes vienen a la casa para discutir el proyecto y proporcionar algunas ideas sobre las restricciones de ubicación, el tamaño, el diseño, los costos estimados, etcétera. Una vez que el propietario y el contratista están en la misma página sobre los parámetros deseados, se puede traer a un arquitecto o diseñador de planos para preparar los planos.
Una vez que los planos estén terminados y aprobados por el propietario, el contratista o contratistas harán una estimación detallada y una oferta. A continuación, el propietario seleccionará al contratista deseado y firmará un acuerdo para el trabajo. El arquitecto o el contratista presentarán los planos al departamento de construcción para su verificación y gestionarán el proceso hasta que se emita un permiso de construcción. Finalmente, la construcción puede comenzar. No olvide obtener un seguro de propietario de vivienda para cubrir su nueva ADU o conversión de garaje.
Si vives en una comunidad con una Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA, por sus siglas en inglés), debes preguntar sobre sus requisitos y estándares para construir una ADU. No pueden impedirle construir una unidad de vivienda accesoria (según la nueva ley AB 670 de California), pero pueden exigirle que cumpla con las diversas pautas de diseño consagradas en los Estatutos de la HOA y CC&R. Conocer estos estándares por adelantado ayudará a su arquitecto a diseñar correctamente los planos de la ADU y permitirá un proceso de aprobación más fácil con la junta o el comité de diseño de su HOA.
Errores comunes que se deben evitar
Navegar por la construcción de una ADU puede ser complejo, y evitar errores comunes es crucial para el éxito de un proyecto. Algunos errores frecuentes incluyen:
No investigar a fondo las regulaciones locales: Ignorar las leyes de zonificación, los requisitos de permisos o pasar por alto los cambios recientes en las ordenanzas puede provocar retrasos costosos o incluso problemas legales.
Subestimar los costos generales: Los propietarios pueden pasar por alto gastos como las conexiones de servicios públicos, el paisajismo o las tarifas de permisos, lo que resulta en excesos presupuestarios. Es esencial un plan financiero integral que incluya todos los costos potenciales.
Malas decisiones de planificación y diseño: No tener en cuenta el propósito de la ADU, las demandas del mercado local o el diseño de la propiedad existente puede dar lugar a un espacio poco práctico o mal utilizado. Contratar a un arquitecto o diseñador experimentado puede ayudar a optimizar la funcionalidad de la ADU.
Comunicación inadecuada con los vecinos: Mantener a los vecinos informados sobre el proceso de construcción, las posibles interrupciones y abordar sus preocupaciones de manera proactiva puede prevenir conflictos y fomentar la buena voluntad de la comunidad.
Elegir un contratista sin experiencia o sin licencia: La construcción de calidad y el cumplimiento de los códigos de construcción locales son imperativos. La investigación exhaustiva de los contratistas, la verificación de las referencias y la garantía de que se cuenten con las licencias y el seguro adecuados mitigan este riesgo.
Encontrar el equipo adecuado – ¿Cómo contrato a un buen contratista de ADU de Los Ángeles?
Cuando busque construir una unidad de vivienda accesoria o incluso cuando comience a explorar la idea, es mejor buscar solo contratistas generales locales con licencia. Ningún otro contratista está calificado o equipado para hacer este tipo de construcción, y usar un contratista o personal de mantenimiento sin licencia sería un error.
Cualquier contratista con el que se comunique, siempre confirme que tiene experiencia con este tipo de proyectos. Lo mejor es contratar a un contratista que haya construido ampliaciones y conversiones de garaje en el pasado y que conozca los posibles problemas/trampas. Hay varios otros criterios importantes que debe utilizar para seleccionar un contratista, sin incluir su estimación de costos.
Otras cosas que debe buscar en un contratista incluyen:
- Verifique si tiene una licencia de contratista válida: Es extremadamente importante verificar su licencia en el sitio web de la Junta Estatal de Licencias de Contratistas para confirmar que está activa, que no hay acciones disciplinarias y que tiene un seguro de compensación para trabajadores asociado (suponiendo que el GC tenga empleados).
- Asegúrese de que estén asegurados: Pida siempre al contratista una copia de su certificado de seguro y asegúrese de que no haya caducado. Podría ser una buena idea llamar directamente a la aseguradora, solo para estar seguro. Se han reportado casos en los que contratistas sin seguro han retocado con Photoshop sus documentos de seguro para engañar a los propietarios de viviendas, por lo que nunca se puede tener demasiado cuidado.
- Verifique sus referencias: Pídale a su contratista al menos tres referencias a las que pueda llamar. Es importante preguntarles sobre su experiencia y satisfacción con la calidad del trabajo del contratista. Si puedes conseguir alguna foto de la obra, aún mejor.
- Lea sus reseñas en línea: También es una buena idea hacer una búsqueda en Google y en las redes sociales del contratista para asegurarse de que no haya señales de alerta importantes. Lee las reseñas que puedas encontrar sobre su negocio y no tengas miedo de abordar lo que hayas encontrado con el contratista si hay algo preocupante.
Construir una ADU no es diferente a construir una casa pequeña. Por lo tanto, es muy importante entrevistar a varios contratistas de ADU en Los Ángeles. La planificación, los permisos y la construcción de una ADU es un proceso largo, por lo que el contratista de ADU que seleccione y contrate estará “en su vida” durante mucho tiempo. Puede estar seguro de que habrá sobrecostos y retrasos, por lo que asegurarse de haber contratado a un contratista de ADU honesto y confiable marcará una gran diferencia durante el proceso. El contratista adecuado será sincero y comunicativo con usted.
En GreatBuildz, seleccionamos a todos los contratistas por adelantado utilizando nuestro proceso de investigación de diez puntos. Sugerimos que todos los demás sigan estos pasos para construir una ADU antes de contratar a un contratista de ADU. He escrito un artículo más largo sobre el tema de la contratación de un contratista de ADU. Si actualmente estás en el proceso, echa un vistazo al resto aquí: https://www.greatbuildz.com/blog/find-an-adu-contractor-10-tips/
Nuevas leyes de ADU para 2023:
AB 2221 tiene como objetivo aclarar y explicar la legislación pasada. Una de las leyes importantes introducidas en 2020 fue el requisito de que las ciudades aprueben o rechacen las solicitudes de permisos en un plazo de 60 días. Algunas oficinas de planificación han comenzado a rechazar solicitudes después de que el tiempo ha expirado. Para rectificar el problema, AB 2221 ordena que las localidades deben proporcionar todas las razones para rechazar las solicitudes, y se requiere que las ciudades consideren las solicitudes más a fondo.
El límite de altura para las ADU se define en esta ley, donde todos los municipios deben permitir que las ADU tengan al menos 16 pies de altura. La ley especifica que los retranqueos frontales califican para la exención estatal, y muchas limitaciones no se pueden hacer cumplir si obstaculizan la construcción de ADU de menos de 800 pies cuadrados.
La SB 897 elimina la prohibición de construir ADUs en propiedades con construcción no permitida, a menos que el trabajo no permitido represente una amenaza para la salud o seguridad pública. La ley ahora requiere que las comunidades emitan permisos de demolición cuando se aprueben los permisos de ADU, y la construcción de una ADU ya no requerirá la instalación de rociadores contra incendios en la residencia principal.
AB 916 permite a los propietarios convertir un área interior de su residencia principal en un dormitorio sin una audiencia pública. Aunque esta medida no aborda específicamente las ADU, inicialmente se redactó teniendo en cuenta las ADU.
SB 9 – Aunque no se trata exactamente de ADUs, en Los Ángeles, la SB 9 permite a los dueños de propiedades calificados dividir sus lotes en dos parcelas distintas y erigir un máximo de dos unidades residenciales adicionales en cada parcela. Antes de la SB 9, a los propietarios se les permitía construir una sola casa junto con una ADU y una ADU junior. Gracias a la SB 9, los propietarios ahora tienen la oportunidad de construir dos casas, dos ADU y dos JADU en un solo lote.
Nuevas leyes de ADU para 2024:
AB 1033
Hay mucho entusiasmo en la prensa sobre la ley AB 1033 que se promulgó en octubre de 2023. Esta ley permite que una ADU se venda por separado de la casa principal de la propiedad, lo que nunca se permitió en el pasado. Sin embargo, hay algunos obstáculos importantes que vale la pena discutir y que probablemente limitarán el verdadero impacto de esta ley en la práctica.
En primer lugar, la ley establece que un municipio o ciudad puede promulgar su ordenanza que permitiría la venta individual de ADU, pero no llega a exigirlo. Entonces, presumiblemente, habrá ciudades que procederán a aprobar dicha ordenanza, pero también habrá ciudades que no tienen interés en permitir esta ley en su área.
Además, el proceso para vender una ADU por separado de la vivienda principal no es nada sencillo. Requiere convertir la propiedad en un “condominio”, que es un proceso legal de división de la propiedad entre las unidades (en este caso, la vivienda principal de la ADU). Este proceso es similar al que utilizan los promotores de edificios de condominios para separar la propiedad y vender las distintas unidades de un proyecto de condominios.
El proceso está lejos de ser simple y requiere bastante experiencia, dinero y tiempo. Primero contrata a un abogado para redactar los diversos documentos del condominio (Estatutos, CC&R, Declaraciones, etcétera) y contrata a un topógrafo para crear un mapa del condominio que muestre los límites de propiedad. A continuación, los envía al Departamento de Bienes Raíces de California y espera su aprobación. Una vez aprobado, deberá registrar todos estos documentos en la oficina de los Registradores del Condado.
Ahora puede vender este “condominio” ADU en su propiedad, pero tenga en cuenta que ahora ha creado una HOA (asociación de propietarios) entre sus dos propiedades que deben trabajar juntas para administrar la propiedad común. También ha reducido claramente el valor de su casa restante porque la ha convertido de una casa unifamiliar en un condominio.
Y, por último, tenga en cuenta que si tiene un préstamo sobre su propiedad, tendrá que tratar con su prestamista para obtener la aprobación con el fin de vender una parte de la garantía de su préstamo (es decir, la ADU y parte de la propiedad). No es probable que hagan de esto una experiencia perfecta.
Lea AB 1033: https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=202320240AB1033
AB 976
Antes de que esta ley entrara en vigor, los antiguos estatutos prohibían a las ciudades y municipios de California imponer restricciones de “ocupación por propietario” a todas las ADU permitidas desde el 1 de enero de 2020 hasta el 1 de enero de 2025. Esto permitió a los propietarios alquilar sus ADU a los inquilinos. Pero, una vez que este plazo expire en 2025, las ciudades podrían, en teoría, volver a imponer las restricciones de ocupación de los propietarios a las ADU, reduciendo el stock de viviendas de alquiler.
AB 976 elimina la limitación de la fecha límite al restringir permanentemente a las ciudades la creación de restricciones de ocupación de propietarios para ADU en el futuro. Sin embargo, mantiene la capacidad del gobierno local para limitar los períodos de alquiler de menos de 30 días.
Lea AB 976: https://legiscan.com/CA/text/AB976/id/2845306
AB 434
AB 434 requiere que todas las ciudades y municipios de California desarrollen un programa de plan ADU preaprobado para el 1 de enero de 2025. Requiere que estas ciudades acepten los planos para su presentación para que sean “preaprobados” para su uso futuro por parte de otros propietarios/solicitantes. También requiere que estos planes se publiquen en el sitio web de la ciudad. También pueden publicar y “preaprobar” planes que fueron aprobados en otras ciudades o partes del estado.
Aunque el texto de la ley no dice nada al respecto, se presume que serán los arquitectos los que obtengan sus planos diseñados “preaprobados” por la ciudad y publicados en el sitio web de la ciudad. Dado que el arquitecto es el propietario de los planos y tiene los derechos sobre su diseño, es probable que cualquier persona que quiera utilizar estos planos tenga que pagar una tarifa al arquitecto.
Además, incluso los planes preaprobados no están 100% completos porque cada propiedad es algo único y es posible que los planos deban modificarse o agregarse ligeramente para adaptarse a cada situación. Además, la nueva ley aún permite que la ciudad cobre la misma tarifa por el proceso de “verificación de planes” con planes preaprobados que con cualquier otro conjunto de planes.
La ley busca agilizar aún más el proceso de planificación y construcción de una ADU en California. No todos los propietarios podrán usar un conjunto de planes preaprobados porque muchas situaciones de propiedad son únicas para ellos. Sin embargo, en muchos escenarios, un propietario que quiera construir una ADU puede encontrar un plan ideal en el sitio web del plan de ADU preaprobado de la ciudad, lo que reducirá “algo” de tiempo y costo de desarrollar un conjunto de planos para una ADU personalizada.
Lea AB 434: https://legiscan.com/CA/text/AB1332/id/2833211
Consideraciones adicionales:
Aquí hay algunas otras cosas a tener en cuenta al construir una ADU:
Almacenamiento: Las ADU son generalmente pequeñas y, a menudo, no incluyen un garaje, por lo que es importante incluir áreas para el almacenamiento de diversas pertenencias. Las áreas de almacenamiento pueden incluir gabinetes empotrados, armarios, áticos o incluso cobertizos al aire libre, etcétera.
Lavandería: Dado que una ADU es una unidad de vivienda completa, incluir máquinas de lavandería es un componente bastante importante. No es ideal que la ADU comparta la lavandería con la casa principal o que tenga que usar una lavandería.
HVAC: Querrá incluir un sistema dual de calefacción y aire acondicionado efectivo en su ADU, para que se sienta cómodo durante todo el año en la unidad.
Isla de cocina: Es difícil meter una isla de cocina, pero es una gran ventaja si puedes hacerle espacio en la cocina. Incluso una pequeña isla hace que una cocina sea más utilizable y elegante. Además, es muy práctico, ya que se puede utilizar tanto como área de preparación de cocina como mesa para comer.
Área exterior y patio: Es importante considerar la creación de un espacio privado al aire libre para la ADU, siempre y cuando sea un área utilizable. La creación de un patio de concreto o la instalación de adoquines son una buena superficie para sentarse, etcétera. Algunas plantas y flores en macetas son un buen toque, y no es necesario un césped. Agregar una cubierta de patio es un detalle muy bonito para crear sombra, pero puede que no sea barato.
Privacidad: Es una buena idea crear algo de privacidad entre la casa principal y su ADU construyendo una cerca o un muro entre las dos. Idealmente, también querrá construir una puerta separada que pueda ser utilizada únicamente por el ocupante de la ADU para su acceso.
Luz natural: Las ADU son pequeñas y una buena manera de hacerlas sentir más grandes es asegurarse de que haya mucha luz natural disponible para la unidad. Esto se puede lograr con muchas ventanas, tragaluces o puertas de patio de vidrio.
Solar: Si decide construir una nueva ADU independiente en su patio trasero, ahora deberá agregar energía solar en el techo. Esto puede agregar tiempo adicional a su cronograma de construcción. Pídale a su contratista que planifique con anticipación la instalación solar e incluya los costos en su estimación total. Si está utilizando energía solar, podría considerar hacer que su ADU sea completamente eléctrica (sin gas) para aprovechar esto… Por lo tanto, se aseguraría de instalar una estufa eléctrica, un calentador de agua eléctrico y un horno eléctrico.
Insonorización: Especialmente en el caso de las ADU adjuntas, querrá asegurarse de que haya una separación, aislamiento y/o material de insonorización adecuado entre cada unidad/casa para que los ocupantes no escuchen el ruido proveniente de la puerta de al lado.
Almacenamiento: Hay muchas maneras de hacer que una ADU sea más cómoda para su inquilino. Una forma es incorporar otomanas, ya que son un gran lugar para descansar los pies y también para guardar cosas. Además, las mesas plegables son excelentes, ya que también ahorran espacio, pero pueden ser útiles para muchos propósitos diferentes. Otra cosa a tener en cuenta es utilizar puertas correderas, ya que pueden dividir las habitaciones sin que realmente haya una habitación y, al mismo tiempo, ahorrar espacio.
Los armarios y las perchas también son buenos para implementar dentro de la ADU para obtener espacio de almacenamiento adicional. Los calentadores de agua sin tanque se usan comúnmente en las ADU para ayudar a ahorrar dinero y espacio. Los futones y las tumbonas pueden ser de doble propósito y ahorrar aún más espacio. El uso de ganchos en cocinas y baños es una buena manera de ahorrar más espacio. Guardar cosas debajo de las camas ahorra espacio.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una ADU en Los Ángeles?
En Los Ángeles, una ADU por conversión de garaje cuesta típicamente entre $120,000 y $150,000, y una ADU independiente de construcción nueva cuesta entre $150,000 y $400,000, o aproximadamente $300 a $450 por pie cuadrado. El tamaño, los acabados y las condiciones del terreno determinan el precio final.
¿Qué tan grande puede ser una ADU en California?
California permite ADUs independientes de hasta 1,200 pies cuadrados, y las ciudades no pueden establecer un máximo menor. Una ADU junior tiene un límite de 500 pies cuadrados. Las ADUs de 750 pies cuadrados o menos están exentas de las tarifas de impacto de la ciudad.
¿Cuánto tiempo toma construir una ADU?
La mayoría de los proyectos de ADU toman varios meses desde el diseño hasta la unidad terminada. Según la ley de California, la ciudad debe aprobar o rechazar una solicitud completa dentro de 60 días, y la construcción generalmente agrega algunos meses más según el tamaño y la complejidad.
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