Construir una ADU en Los Ángeles cuesta típicamente entre $120,000 y $150,000 para una conversión de garaje, o entre $150,000 y $400,000 para una unidad independiente de construcción nueva, lo que equivale a unos $300 a $450 por pie cuadrado. El precio final depende del tamaño, los acabados y las condiciones del terreno. Aquí está el desglose completo de costos para construir una ADU.
Las ADU (unidades de vivienda accesorias) son una forma popular para que los propietarios de viviendas de Los Ángeles agreguen espacio habitable a su propiedad. La conversión de un garaje o la construcción de una ADU independiente pueden agregar un valor significativo. ¿Cuánto cuesta construir una ADU en Los Ángeles? En esta guía completa, cubriremos todo lo que necesita saber sobre el costo de construir una ADU, la elaboración de presupuestos, la planificación de su proyecto de ADU y la búsqueda de un excelente contratista de ADU.
Aquí en GreatBuildz, un servicio gratuito que conecta a los propietarios de viviendas en Los Ángeles, el condado de Orange, Ventura o San Diego con contratistas confiables de ADU, hablamos con los propietarios de viviendas todos los días sobre los costos de construir una ADU: aquí hay algunos costos, consideraciones, ideas y consejos para comenzar. Llámenos al 818.317.3567 para hablar con un experto en ADU.
¿Cuánto cuesta construir una ADU en Los Ángeles?
El costo de construir una ADU en Los Ángeles se basa en el tamaño de la unidad…
Costo de construcción de la ADU de conversión de garaje: $120,000 – $150,000
Costo de construcción de 400-500 pies cuadrados ADU: $ 150,000 – $ 200,000
Costo de construcción de 600-800sf ADU: $200,000 – $250,000
Costo de construcción de 800-1000sf ADU: $250,000 – $300,000
Costo de construcción de 1000-1200sf ADU: $300,000 – $350,000
Costo de construcción de ADU de 2 pisos: $350,000 – $400,000
Calculadora de costos de construcción de ADU en Los Ángeles
Por lo general, puede estimar entre $300 y $400 por pie cuadrado como una estimación aproximada para una nueva ADU en Los Ángeles y el sur de California. La amplia gama de precios explica las diferencias en el plano de planta, los materiales, las condiciones del sitio y las comodidades adicionales entre las diferentes ADU. El precio mínimo absoluto para una nueva ADU en Los Ángeles y el sur de California es de aproximadamente $ 250 por pie cuadrado (para una unidad grande, digamos 1200 pies cuadrados).
Tenga en cuenta que las mejoras adicionales a su propiedad tendrán un costo adicional… cosas como paisajismo, paisajismo, hormigón, cercas, etcétera. Además, no olvide presupuestar la verificación del plan de la ciudad, el permiso ADU y otras tarifas de la ciudad. Puede esperar que estos promedien entre $ 5,000 y $ 20,000.
Tenga en cuenta que, recientemente, los nuevos requisitos de construcción han aumentado el costo total de construir una ADU. Estos incluyen cosas como el requisito de instalar rociadores interiores ignífugos. Además, todas las nuevas construcciones residenciales en California deben incluir paneles solares, así que prepárese para este costo. Y puede haber otros requisitos para usar sistemas de eficiencia energética como bombas de calor y calentadores de agua sin tanque.
Costos de los planos de construcción de ADU
El costo de obtener los planos de construcción para su diseño específico de ADU en Los Ángeles y SoCal oscila entre $ 8,000 y $ 20,000. Debido a que hay tantos diseños de planos simples disponibles en línea, puede ser tentador pensar que puede descargar un conjunto gratuito de planes. Pero, por desgracia, eso es una ilusión. Un tamaño básico y un plano de planta son solo el comienzo cuando se trata de obtener la aprobación de sus planos de ADU por parte del departamento de construcción de la ciudad.
Realmente le está pagando a un arquitecto/diseñador para que cree un conjunto de planos completo para su ADU que incluya ingeniería estructural, requisitos de energía del Título 24, detalles de construcción y mucho más. También les está pagando para que presenten estos planos al departamento de construcción para que los revisen y hagan las correcciones necesarias. Finalmente, les paga por su experiencia y la responsabilidad/responsabilidad que están asumiendo para certificar que estos planes son seguros y cumplen con los códigos de construcción.
Factores que influyen en el coste de construir una ADU en Los Ángeles
Son muchas las variables que influyen en el precio final:
– Tamaño – Como he comentado anteriormente, el coste de una ADU aumenta con el tamaño. Sin embargo, tenga en cuenta que a medida que una ADU aumenta de tamaño, el costo por pie cuadrado en realidad disminuye. Por lo tanto, una ADU de 1200 pies cuadrados costará menos POR PIE CUADRADO que una ADU de 400 pies cuadrados.
– Maquetación – Los diseños más complejos cuestan más. Mantener una forma rectangular simple es el diseño más rentable.
– Materiales: el uso de materiales caros o de gama alta obviamente aumentará los costos
– Electrodomésticos/accesorios – Los electrodomésticos y accesorios de mayor calidad se sumarán al gasto total de la ADU
– Servicios públicos: la mayoría de las personas ven una casa o ADU y solo piensan en el costo de la estructura en sí. A menudo nos olvidamos de lo que no vemos… es decir, los servicios públicos que tienen que servir a la ADU. Deberá instalar nuevas líneas eléctricas, de agua, de alcantarillado (y tal vez de gas) hasta la ADU, todas las cuales corren bajo tierra.
Excavar, instalar y conectar estos servicios públicos no es una pequeña parte de todo su presupuesto de ADU. Y el precio de estos elementos en el presupuesto dependerá de la duración de la instalación y del desafío para acceder al punto de conexión. Si tiene que pasar estas líneas bajo concreto, eso agregará costos a su presupuesto.
– Condiciones del sitio: si su patio o sitio es plano, eso facilita las cosas, pero si tiene pendientes, deberá tener un área nivelada y potencialmente agregar muros de contención. Si tiene árboles que necesitan ser eliminados, eso también puede aumentar los costos. Y una cosa que la mayoría de la gente no considera es el “acceso” a su patio trasero. Si hay mucho espacio para llevar la maquinaria al patio, eso reduce el esfuerzo del contratista. Sin embargo, si el acceso es limitado, gran parte del trabajo (excavación, etcétera) tendrá que hacerse a mano.
– Ubicación: algunas áreas son simplemente más fáciles de trabajar. Una propiedad con mucho espacio para estacionar y trabajar creará un entorno de trabajo más fácil y económico para los contratistas. Alternativamente, una ubicación con estacionamiento limitado, una calle empinada u otras limitaciones de acceso dificultará las cosas y las hará más costosas.
Consideraciones sobre el diseño de ADU frente a los costos
Al igual que cualquier hogar, una ADU puede diseñarse para ser simple y básica o ultra lujosa y esto influirá en gran medida en el precio final. Seamos realistas, una ADU es solo una versión pequeña de una casa y tiene los mismos elementos… una cocina, baño, dormitorio, etcétera. Por lo tanto, puede diseñar una cocina pequeña y sencilla con electrodomésticos mínimos y gabinetes y encimeras básicos de calidad de constructor. Alternativamente, puede planificar una cocina personalizada con una isla y electrodomésticos costosos.
Su diseño afectará en gran medida su costo. Elementos como techos abovedados, ventanas caras, revestimientos exteriores y cubiertas de patio obviamente ampliarán el presupuesto de su ADU. Si está buscando construir una ADU económica, consulte este blog sobre cómo ahorrar costos en su ADU. Además, querrá utilizar materiales económicos como pisos laminados, ventanas de vinilo básicas, exterior de estuco, etcétera.
Como ya mencioné anteriormente, si está construyendo una ADU grande (más de 1000 pies cuadrados), debe tener en cuenta que dos pisos son más caros que un piso. Por supuesto, la contrapartida es que una ADU de un solo piso ocupará una “huella” más grande y más espacio en el patio exterior.
Además, no hace falta decir que un diseño rectangular básico será rentable en comparación con uno con diseños peculiares como paredes curvas. Algunos de los planes ADU “preaprobados” de Los Ángeles que están disponibles pueden ser más baratos de utilizar en comparación con un diseño personalizado, pero según su diseño / disposición, ¡seguro que parecen caros de construir!
Tamaños y diseños de ADU
Conversión de garaje: una conversión de garaje promedio tiene un tamaño de aproximadamente 350-400 pies cuadrados. Este tamaño puede acomodar una pequeña sala de estar, cocina, baño y área para dormir… lo que se traduce esencialmente en un apartamento tipo estudio. Sería bastante ajustado colocar una unidad de un dormitorio en un espacio de este tamaño.
400-600sf ADU: este tamaño generalmente puede acomodar una unidad de un dormitorio y un baño con todas las demás comodidades mencionadas anteriormente.
600-800sf ADU: Este tamaño acomodará una generosa unidad de un dormitorio y un baño. Si planea más de 700 pies cuadrados, debería poder instalar una configuración de dos dormitorios y un baño. Pero tenga en cuenta que su dormitorio será pequeño con espacio limitado en el armario.
800-1000sf ADU: Con este tamaño de ADU, definitivamente puede tener dos dormitorios y puede decidir entre un solo baño y dos baños. Debe tener espacio para almacenamiento, un armario de lavandería e incluso una pequeña isla de cocina.
ADU de 1000-1200 pies cuadrados: Una vez que esté en el tamaño más grande de ADU permitido, puede decidir entre una casa de dos o tres habitaciones con dos baños completos. Debido a que una ADU de un solo piso de este tamaño ocupará mucho espacio en su lote, puede considerar ir a dos pisos, con las áreas de estar en el primer piso y las habitaciones en la parte superior. Ten en cuenta que construir dos pisos suele ser más caro (y tienes que construir escaleras), así que prepárate para un coste/precio más alto.
Formas de reducir los costos de construcción de ADU
Algunas tácticas para reducir su presupuesto incluyen:
– Obtener múltiples ofertas – Comparar precios de varios contratistas. Ten en cuenta que la oferta más baja no siempre es el mejor contratista, así que usa el precio como uno de tus criterios para contratar.
– Utilice materiales rentables: como mencioné brevemente anteriormente, el uso de materiales de grado básico lo ayudará a ahorrar costos. Trate de encontrar materiales que limiten el uso de baldosas, ya que su instalación es costosa. Considere un piso laminado o baldosas de vinilo de lujo para una apariencia de madera real sin el costo.
– Optimice el diseño: intente planificar su ADU de manera que solo tenga una pared de plomería. Esto significa que puedes poner la cocina al lado del baño. De esa manera, el contratista solo tiene que instalar la plomería en una pared en lugar de en varias ubicaciones.
– Simplifique los acabados: utilice materiales que sean rentables. Estuco para el acabado exterior. Pintura de color básico para el acabado interior. Armarios prefabricados y encimeras para la cocina. Y envolvente de bañera de fibra de vidrio y cerramiento para su baño.
Financiamiento de su ADU
Hay varias formas de financiar su proyecto de ADU, incluido el uso de sus ahorros, la obtención de una HELOC de un banco o la obtención de financiación para la renovación a través de una empresa como RenoFi. Para obtener una guía completa de todas sus opciones de financiamiento de ADU, consulte nuestro blog de financiamiento de ADU.
Obtener estimaciones de costos para su ADU
El método ideal para obtener las ofertas más precisas para un proyecto específico de ADU es proporcionar a los contratistas de ADU un conjunto completo de planos completados junto con una lista de verificación del alcance de ADU e incluso una lista de materiales. Si un contratista tiene toda esta información, podrá darle una oferta muy precisa. Con este nivel de información proporcionada a todos sus contratistas potenciales, puede estar relativamente seguro de que todas sus ofertas serán consistentes (manzanas con manzanas).
Sin este grado de información, las estimaciones del contratista de ADU se aproximarán cada vez más. Por lo tanto, si solo se encuentra en las etapas iniciales de la planificación de ADU y aún no tiene ningún plano, tendrá que aceptar un número de costo aproximado de un contratista. Si les dices el tamaño aproximado de ADU que quieres, es probable que te den un rango de precios basado en sus proyectos anteriores y su experiencia.
Costos de ADU separadas frente a ADU adjuntas
Habrá algunos ahorros de costos limitados para hacer una ADU conectada en comparación con una ADU separada. La proximidad de la ADU adjunta a su hogar y a los servicios públicos probablemente reducirá los costos de funcionamiento de estos servicios públicos. Tendrá un recorrido más corto para conectarse a su tubería principal de gas y agua, así como para conectarse a su lateral de alcantarillado. Por lo tanto, presumiblemente menos costo de excavar zanjas, materiales, etcétera. Además, la proximidad a su hogar puede hacer que el acceso sea más fácil y sencillo para su contratista.
Por otro lado, trabajar adyacente a su casa puede crear más molestias para su familia, ya que la construcción (ruido, polvo, etcétera) estará justo al lado de su casa. También puede haber algunos costos adicionales para “vincular” a su hogar actual. Conectar sus nuevas paredes, cimientos, techo, etcétera a su hogar existente requerirá más trabajo / coordinación que construir una ADU separada en su propia ubicación separada.
Por lo tanto, a la hora de decidirse por una ADU independiente frente a una ADU conectada, el ahorro de costes no debe ser el factor principal a tener en cuenta. Es probable que tomes esta decisión en función de la situación específica de tu propiedad y de dónde encaje mejor tu ADU en tu propiedad.
Entendiendo las Regulaciones de ADU de Los Ángeles
Los requisitos de ADU regulan el tamaño, la altura, los retranqueos, la estética del diseño, la conectividad de los servicios públicos y más en función de la zonificación. Puede obtener pautas y restricciones más específicas de ADU de Los Ángeles en esta página de LADBS. En general, según la ley del estado de California, cada propiedad residencial tiene el potencial de construir una ADU de hasta 800-1200 pies cuadrados, con muy pocas restricciones. Incluso la zonificación y el tamaño del lote no importan. E incluso una asociación de propietarios no puede restringir la construcción de una ADU dentro de una comunidad planificada.
Sin embargo, existen otras restricciones que pueden ser específicas de tu propiedad y ubicación. Por ejemplo, las propiedades en zonas de alto riesgo de incendios y áreas costeras tendrán restricciones que debe tener en cuenta. Además, algunas ADU requerirán la adición de estacionamiento en la propiedad, mientras que otras no.
Hay algunas maneras de entender completamente su situación única de ADU. Una es investigar las regulaciones exactas con Los Ángeles o con el departamento de construcción de su ciudad específica. Otra opción es encontrar y hablar con un diseñador/arquitecto local que tenga experiencia trabajando con ADU en su área específica.
Costos y Proceso del Permiso ADU de Los Ángeles
Una vez que haya hecho que un arquitecto o diseñador complete sus planos de ADU, el siguiente paso es enviar estos planos al departamento de construcción de Los Ángeles para que los verifiquen. Dependiendo de la cartera de pedidos del departamento, este proceso durará entre unas semanas y unos meses. Puede esperar pagar unos pocos miles de dólares a la ciudad por el proceso de verificación del plan.
Una vez que se complete el proceso de verificación del plan y se aprueben los planes, la ciudad estará lista para emitir un permiso para comenzar la construcción. En este punto, se le pedirá que pague por el permiso y por cualquier otra tarifa de “impacto” que la ciudad cobre a las nuevas construcciones (tarifas de parques, tarifas escolares, tarifas de alcantarillado, etcétera). Ahora estarás viendo aprox.. $5,000-$15,000.
El precio del permiso incluye el costo de tener un inspector de construcción de la ciudad que vaya a su propiedad en varias etapas de la construcción para verificar y aprobar el trabajo del contratista. Esto es extremadamente importante para garantizar que el trabajo que se realiza sea seguro y cumpla con el código. A menos que seas un experto en construcción, no tendrás otra forma de saber si la construcción está por debajo de la media.
Contratistas de ADU
En pocas palabras, solo un tipo de contratista tiene la licencia y la experiencia para construir una ADU. Se trata de un contratista general con una licencia B de la Junta de Licencias del Estado de California. Una ADU es en realidad solo una versión pequeña de una casa, y solo un contratista general con licencia está calificado y autorizado para construir un proyecto de construcción importante como este.
Utilizar un contratista sin licencia o un personal de mantenimiento para este tipo de proyectos sería un gran error. Un contratista general cuenta con el equipo y los subcontratistas adecuados para asumir un proyecto con una amplia gama de oficios de construcción. Piense en el hecho de que una ADU requiere docenas de oficios calificados diferentes. Por ejemplo, una ADU requiere, concreto, marcos, electricidad, paneles de yeso, techo, estuco, carpintería de acabado, HVAC, plomería, y la lista continúa.
Por lo tanto, cuando esté listo para recibir ofertas para su proyecto de ADU, asegúrese de encontrar y seleccionar minuciosamente a varios contratistas generales de calidad y experiencia para su proyecto. Para encontrar algunos buenos contratistas, obtenga recomendaciones de sus amigos o familiares. Si no consigues suficientes candidatos de calidad, puedes utilizar un servicio de selección y emparejamiento de contratistas como GreatBuildz.
Cuando esté evaluando a sus contratistas, primero asegúrese de que tengan licencia de la CSLB y que tengan un seguro de responsabilidad civil general y de compensación para trabajadores. Más allá de eso, debería considerar hacer una evaluación exhaustiva similar al proceso de investigación de 10 puntos que utilizamos en GreatBuildz para seleccionar a los mejores contratistas en Los Ángeles y el sur de California.
Hemos escrito montones de otros artículos sobre las cosas que hay que saber a la hora de planificar una ADU… Por favor, echa un vistazo a estos otros blogs:
Stick Built vs ADU prefabricado
ADU para compradores por primera vez
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una ADU en Los Ángeles?
En Los Ángeles, una ADU por conversión de garaje cuesta típicamente entre $120,000 y $150,000, y una ADU independiente de construcción nueva cuesta entre $150,000 y $400,000, o aproximadamente $300 a $450 por pie cuadrado. El tamaño, los acabados y las condiciones del terreno determinan el precio final.
¿Qué tan grande puede ser una ADU en California?
California permite ADUs independientes de hasta 1,200 pies cuadrados, y las ciudades no pueden establecer un máximo menor. Una ADU junior tiene un límite de 500 pies cuadrados. Las ADUs de 750 pies cuadrados o menos están exentas de las tarifas de impacto de la ciudad.
¿Cuánto tiempo toma construir una ADU?
La mayoría de los proyectos de ADU toman varios meses desde el diseño hasta la unidad terminada. Según la ley de California, la ciudad debe aprobar o rechazar una solicitud completa dentro de 60 días, y la construcción generalmente agrega algunos meses más según el tamaño y la complejidad.
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Cuando se trata de planificar y coordinar un proyecto de ADU, no debería tener que hacerlo solo: GreatBuildz puede ayudarlo a simplificar su experiencia de renovación.
GreatBuildz es un servicio gratuito que conecta a los propietarios de viviendas en Los Ángeles, el condado de Orange, Ventura o San Diego con contratistas de ADU confiables y minuciosamente seleccionados y brinda apoyo para proyectos de principio a fin.
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