Construir una ADU encima de su garaje en Los Ángeles cuesta típicamente entre $200,000 y $350,000 para una unidad de 350 a 500 pies cuadrados, dependiendo del contratista, los materiales y el estado del garaje existente. Como estas unidades suelen tener menos de 750 pies cuadrados, están exentas de las tarifas de impacto de la ciudad. Aquí está lo que necesita saber sobre construir una ADU sobre el garaje.
¿Sabía que el gobierno del estado de California ha relajado recientemente las reglas y restricciones en torno a la construcción de una ADU sobre el garaje (Unidad de Vivienda Accesoria o Unidad de Vivienda Adicional) en Los Ángeles y en todo el sur de California?
Esto es emocionante, ya que ahora puede considerar la construcción de una unidad de vivienda secundaria con instalaciones de vida independiente en un lote residencial. Si le preocupa encontrar espacio en su propiedad para agregar una ADU (o si no desea convertir su garaje), ¡puede considerar construir una ADU sobre el garaje!
Aquí en GreatBuildz, un servicio gratuito que conecta a los propietarios de viviendas en los condados de Los Ángeles, Orange, Ventura y San Diego con contratistas confiables de ADU, hablamos con los propietarios todos los días sobre la planificación de su ADU deseada por encima de su proyecto de garaje y el presupuesto de los costos de construcción de ADU: aquí hay algunas ideas y consejos para comenzar.
Una ADU es una unidad de vivienda adicional en una propiedad, y construir una sobre su garaje puede ser una manera perfecta de agregar espacio mientras deja que el garaje se estacione y almacene sus vehículos.
Sin embargo, antes de salir corriendo a reunirse con los contratistas, aquí hay algunas cosas que debe saber sobre la construcción de una ADU en la parte superior del garaje.
Puntos Clave
- La construcción de una ADU sobre el garaje es una inversión valiosa, ya que ofrece ingresos pasivos por alquiler y aumenta el valor de la propiedad. El retorno de la inversión puede compensar los costos iniciales.
- El costo de construir una ADU sobre el garaje suele ser de $ 200,000 a $ 350,000 para 350-500 pies cuadrados, variando según las tarifas del contratista, los materiales y otros factores.
- Reduzca los costos de construcción simplificando el diseño, utilizando una escalera exterior y colocando la ADU directamente sobre las esquinas del garaje.
- Una ADU sobre el garaje puede servir para múltiples propósitos: albergar a personas mayores o invitados, crear una oficina en casa o un espacio de entrenamiento, o acomodar a niños adultos.
- Mejore la ADU con grandes ventanales para la luz natural, colores que mejoran el espacio, almacenamiento optimizado y muebles convertibles para crear un ambiente luminoso y espacioso.
- El proceso de construcción de ADU incluye el diseño con un arquitecto, la obtención de préstamos, la obtención de la aprobación del diseño y la contratación de un contratista de ADU confiable. Venir preparado con planos detallados y preferencias de materiales garantiza interacciones más fluidas con los contratistas.
Beneficios de una ADU sobre su garaje
Uno de los principales beneficios de una ADU sobre un garaje es que es una inversión. Una ADU también proporciona una gran cantidad de espacio para muchos usos potenciales.
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Hay dos formas de ganar dinero con tu ADU:
1.Unidad de alquiler para obtener ingresos pasivos
Puede diseñar una ADU con una entrada, cocina, baño y dormitorio independientes y luego alquilarla a inquilinos a corto o largo plazo.
2. Aumento del valor de la propiedad
Según Forbes, más propietarios están dispuestos a pagar por propiedades con ADU adjuntas, ya que ven los beneficios de usarlas para espacios habitables adicionales o con fines de inversión / alquiler.
En general, construir una ADU encima del garaje puede tener un costo significativo, pero el retorno de la inversión (ROI) debería hacer que ese costo valga la pena.
Costo estimado de construir una ADU sobre el garaje
Según Kol Peterson de buildinganadu.com, el costo de construcción de una ADU sobre el garaje promedia entre $250,000 y $400,000. Aunque una ADU en California puede ser de hasta 1,200 pies cuadrados, la construcción de una ADU en un garaje para 2 o 3 autos probablemente será de 350 a 500 pies cuadrados, suficiente para un estudio o una unidad de un dormitorio.
Basándonos en cientos de propietarios con los que hemos hablado y en los proyectos que hemos visto aquí en Los Ángeles y el sur de California, diríamos que este promedio es bastante preciso, asumiendo un proceso bastante sencillo. El costo de construcción de la misma estructura puede variar mucho según el contratista, así como el costo actual de la mano de obra y los materiales.
Además, debe tener en cuenta los costos del seguro posterior a la construcción y después de la construcción de la ADU, así como el costo del mantenimiento continuo.
Al igual que cualquier proyecto de construcción, la importancia de conseguir contratistas con experiencia y calidad influye en gran medida en el costo y la calidad de su trabajo.
Los costos de construir una ADU en lugar de un garaje dependerán de bastantes factores. Algunos proyectos requerirán más mano de obra o materiales, y la complejidad y la cantidad de trabajo requerido varían de un taller a otro. Es importante destacar que los cimientos estructurales existentes de los garajes varían y sin duda afectarán los costos de una ADU sobre el garaje.
Aquí hay algunas cosas que afectarán los costos de su ADU por encima de su proyecto de garaje:
- Agregar un segundo piso completo alrededor del garaje podría requerir repintar todo el exterior de la estructura (estuco, revestimiento, etcétera)
- Es probable que su ADU por encima de los planos de garaje requiera varios soportes estructurales de garaje adicionales para manejar el peso de la ADU del segundo nivel
- Hay costos significativos para el funcionamiento de los servicios públicos (gas, electricidad, agua, desechos) de su ADU
- La adición de escaleras y un nuevo techo
- Los garajes más antiguos a menudo requieren más gastos para realizar mejoras o ponerlos al día con el código/estándar actual
- Refuerzo de cimentaciones antiguas para soportar la 2ª planta
La antigüedad de la propiedad tiene una influencia significativa en la factura final. Sin embargo, si alquila la unidad o vende su casa en el futuro, el retorno de la inversión (ROI) podría valer la pena.
Consejo profesional: Puede ahorrar costos en la construcción de su ADU en el segundo piso sobre un garaje considerando un diseño simple. Si apila su espacio habitable ADU directamente sobre las cuatro esquinas de su garaje existente, es probable que le ahorre costos en marcos, elementos estructurales y otros costos.
Si su área lo permite, planificar una escalera exterior también ahorrará costos en lugar de una escalera interior, ya que no necesitará agregar espacio interior al primer piso / nivel del garaje.
Alquiler de su ADU
Hay algunas pautas que debes tener en cuenta a la hora de alquilar una ADU, pero en general, funciona como un alojamiento de alquiler típico. Deberá decidir los términos del contrato de arrendamiento y el monto del alquiler. Puede consultar para obtener más información sobre las leyes de alquiler de ADU de Los Ángeles aquí.
Si va a utilizar su ADU de garaje anterior como alquiler, hay algunas cosas que debe tener en cuenta. Si planea mantener el estacionamiento del garaje de su casa principal, deberá determinar dónde se estacionará su inquilino de ADU. Además, la apertura y el cierre de la puerta del garaje podrían molestar a su inquilino de ADU, por lo que es posible que desee considerar momentos en los que abrir la puerta del garaje esté prohibido (por ejemplo, de 11 p.m. a 5 a.m.). Además, debería considerar comprar un abridor de puerta de garaje de calidad que sea relativamente silencioso.
Si el garaje está incluido en el alquiler de ADU, entonces no tendrá ningún problema con el ruido de apertura del garaje, etcétera. y podría cobrar más por el alquiler. También es posible que desee incluir un área de lavandería en el garaje para su inquilino de ADU.
Los usos de una ADU sobre un garaje
Photo Credit: Bau10 & Paul Vu
Una razón común para considerar la construcción de una ADU es aumentar su espacio vital. Estos son algunos de los usos de una ADU:
- Un espacio para personas mayores o invitados
La construcción de una ADU para abuelos u otros parientes ancianos permite que la familia los cuide más cerca de casa y, al mismo tiempo, les permite vivir de forma independiente. Una ADU también puede actuar como habitación de invitados durante las vacaciones.
- El mejor espacio de oficina en casa o entrenamiento
Muchas personas trabajan desde casa, y una ADU sobre su garaje puede ser un espacio perfecto para una oficina en casa. Lejos del ruido de la casa principal, este también puede ser un excelente lugar para poner una sala de estudio o un espacio de entrenamiento.
- Una habitación para niños adultos
Con el aumento de los precios de alquiler, puede ser una buena idea agregar una ADU para niños adultos. Pueden permanecer en el espacio extra y aún así mantener un alto grado de independencia.
Ideas y consejos para una ADU encima de su garaje
Ahora que conoces los beneficios de construir una ADU de 2º piso, aquí tienes algunos consejos que debes tener en cuenta a la hora de hacerlo:
- Agregue luz con ventanas grandes e iluminación en capas
La luz natural hace que un espacio pequeño se sienta más espacioso y ayuda a mejorar el estado de ánimo. Los paneles de vidrio y los tragaluces son excelentes maneras de hacer esto, y las ventanas altas del triforio solo permitirán la entrada de la luz solar mientras mantienen la privacidad, lo cual es especialmente bueno para dormitorios o baños.
La iluminación en capas también puede ayudar a crear un espacio luminoso y aireado. Piensa en todas las fuentes de luz que podrías incorporar además de la luz natural. La iluminación de lata empotrada crea un aspecto elegante que ilumina grandes espacios y se puede complementar con accesorios colgantes para áreas que necesitan más luz, como un comedor o un dormitorio.
- Elige colores que hagan que el espacio parezca más grande
El blanco se usa a menudo para pintar una ADU de segundo piso porque complementa casi todos los colores de la rueda de colores y funciona bien en la mayoría de los esquemas de color. El blanco refleja la luz, iluminando la habitación y haciéndola parecer más grande. Sin embargo, otros esquemas de colores más brillantes también harán que el espacio sea más grande.
- Optimiza el almacenamiento para liberar espacio habitable
Diseñe estantes y gabinetes empotrados en su plano de vivienda accesorio siempre que sea posible. Los muebles almacenables y convertibles también ayudarán a ahorrar espacio, desde otomanas de almacenamiento hasta camas plegables.
El proceso de construir una ADU encima de su garaje
A continuación se presentan cuatro pasos para construir su ADU de segundo piso.
- Diseñar los planes de ADU
Contrata a un arquitecto profesional. Un arquitecto lo ayudará a determinar lo que necesita y trabajará con usted para desarrollar sus planos de ADU del segundo piso.
Asegúrese de que su arquitecto esté bien versado en los códigos de zonificación y construcción en Los Ángeles o en su ciudad del sur de California. Aunque las ADU están permitidas en todo el estado de California, cada ciudad podría tener sus propias pautas específicas. Por ejemplo, es probable que tengan restricciones o limitaciones de altura que podrían afectar la construcción de una ADU en la parte superior de un garaje.
- Obtenga un préstamo preaprobado (si es necesario)
Después de terminar sus planes de ADU, solicite un préstamo preaprobado con su banco u otra institución financiera.
Relacionado: Guía de financiamiento de ADU
- Obtenga la aprobación del diseño por parte del Departamento de Construcción de Los Ángeles
Solicite al departamento de construcción que apruebe sus planos. Si su plano cumple con las regulaciones, será aprobado. Después de eso, puede iniciar la solicitud de un permiso de construcción. Si está utilizando planes preaprobados de la ciudad/condado, eso puede agilizar el proceso.
- Encuentre un contratista ADU confiable
Deberá consultar con su contratista sobre la duración del trabajo y los pagos de progreso requeridos para el proyecto ADU. El plazo para procesar la documentación del proyecto, el préstamo y la construcción del proyecto es de aproximadamente seis a nueve meses. Estos son algunos consejos para ayudarle a encontrar un contratista de ADU.
Cuanto más preparado esté para reunirse con los contratistas, mejor le irá. Puede proporcionar a cada contratista un conjunto de planos para licitar, pero lo ideal sería que también proporcionara a cada contratista una lista de verificación del alcance de ADU, que detallará todos los elementos que espera incluir en su estimación/proyecto. Lo ideal sería incluir también la mayor cantidad de información posible sobre los materiales que pretende utilizar.
Incluso si no has elegido el material exacto… Es bueno informar al contratista sobre cosas como el piso (baldosas, madera, alfombras), el estilo del techo, los gabinetes y encimeras, el material exterior (estuco, revestimiento), etcétera.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto cuesta construir una ADU encima de un garaje?
En Los Ángeles, una ADU sobre el garaje cuesta típicamente entre $200,000 y $350,000 para una unidad de 350 a 500 pies cuadrados. El precio final depende del contratista, los materiales y cuánto trabajo estructural necesita el garaje existente para soportar un segundo piso.
¿Qué tan grande puede ser una ADU sobre un garaje?
California permite ADUs independientes de hasta 1,200 pies cuadrados, pero una ADU construida sobre un garaje de dos o tres autos suele ser de 350 a 500 pies cuadrados, suficiente para un estudio o una unidad de una habitación. El tamaño del garaje establece el límite práctico.
¿Necesito un permiso para construir una ADU sobre el garaje?
Sí. Necesita planos aprobados y un permiso de construcción de su ciudad. Según la ley de California, la ciudad debe aprobar o rechazar una solicitud completa dentro de 60 días, y las ADUs de 750 pies cuadrados o menos están exentas de las tarifas de impacto.
Cuando se trata de construir una ADU encima de su garaje, no debería tener que hacerlo solo: GreatBuildz puede ayudarlo a simplificar su experiencia de renovación.
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